Vivienda para trabajadores: reto del sector inmobiliario

• Falta capital y desarrolladores inmobiliarios para ofrecer vivienda a los trabajadores demandados por las empresas que llegan a los parques industriales.

Gracias al nearshoring México ha registrado inversiones exitosas, sin embargo, hace falta inversión, capital y desarrolladores inmobiliarios que respondan a la necesidad de producir vivienda para los trabajadores que está demandando la industria.

“La vivienda en el nearshoring debe ser uno de los principales temas sobre la mesa. Por ejemplo, trabajamos con una de las empresas más grandes del mundo que está ubicada en Pesquería, Nuevo León, llegaron hace como siete años a instalar esta planta que se dedica a la manufactura de autos, tiene cerca de 14,000 trabajadores y tienen una problemática: gastan cerca de 150 millones de pesos en transportar a la mano de obra porque no hay vivienda en la zona. Las plantas que van a llegar a México requieren mano de obra cerca, que no les quede a más de dos horas de distancia del lugar de trabajo. Es un punto súper crítico, dentro del nearshoring debe estar contemplado el tema de vivienda para la fuerza laboral, cien por ciento”, declara Víctor Rosales, director de Yavo Capital y consejero empresarial del Comité de Nearshoring del Consejo Coordinador Empresarial (CCE).

El también empresario en bienes raíces y promotor de la sustentabilidad, señala que
hacen falta más jugadores financiadores, voluntad para agilizar el tema de licencias y trámites, así como más empresarios y emprendedores interesados en innovar y en apostarle al sector para que se siga produciendo vivienda en el país.

“Actualmente México podría absorber todo tipo de vivienda, desde social hasta residencial, cerca de un millón de viviendas al año, de la cuales solo se está produciendo alrededor de un ocho por ciento, lo cual significa que en México estamos construyendo cerca de 70,000 viviendas, sin embargo, la población crece a un ritmo anual de 150,000 personas económicamente activas que pueden acceder a un crédito de vivienda porque ya cuentan con ingresos, el punto es que no estamos produciendo ni siquiera lo que este bono demográfico demanda al año”, subraya Víctor Rosales.
Agrega que en México existe una gran necesidad de vivienda económica, más de cinco millones. “La gente quiere vivienda pero no le alcanza, entonces hacen falta nuevos esquemas financieros que le permitan alcanzar mayores montos de crédito para que puedan acceder a esa vivienda. Siempre he pensado que este sector da para mucho y, sobre todo, activa la economía. Que una persona compre vivienda con un crédito hipotecario activa más de 72 ramas de la economía de acuerdo con datos del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI)”.

Para Alejandro García del Río, director Comercial y Marketing de Inmuebles24, el nearshoring es una oportunidad de crecimiento económico para el país tanto en temas de innovación como en inversiones. “Se espera la llegada de nuevas empresas a diferentes regiones del país y, por consiguiente, la generación de una demanda natural de vivienda en esas zonas. Por ejemplo, en Nuevo León, el municipio de Apodaca cuenta con 23 parques industriales y concentra el mayor número de empresas manufactureras de exportación en el Estado según la Confederación Patronal de la República Mexicana (COPARMEX). Por otro lado, el municipio de Santa Catarina, que será la sede de la nueva planta de Tesla, aumentará su atractivo para la compra y renta de vivienda, pues se espera que se generen más de 5,000 empleos directos y 30,000 indirectos, de acuerdo con previsiones del gobierno estatal”.

Asimismo, García del Río refiere que es probable que parte de la demanda de vivienda producida por el nearshoring sea de tipo económico para los trabajadores de zonas industriales y sus familias. “Menciono a Nuevo León como una de las entidades que va a atraer empresas de nearshoring pero en realidad estamos hablando de estados fronterizos como Chihuahua o Baja California debido a su vocación manufacturera. También entidades del Bajío como Querétaro y Guadalajara, o en el sureste como Yucatán estarán siendo centro de atracción de inversiones de este tipo debido a la existencia de clusters industriales”.

Respecto a la vivienda para los empresarios extranjeros que arriban a México, Andrés Martínez, director de Marketing (CMO) de Grupo Financiero GFA, revela que la coyuntura económica actual representa una gran oportunidad. “Hemos notado que un mismo inversionista compra dos o hasta tres departamentos residenciales. Y es un perfil muy específico, es un empresario que hace negocios y viaja por tres o dos días y llega a una de sus viviendas para descansar. En GFA, desarrolladora inmobiliaria con 60 años y pionera en el segmento de lujo, estamos detrás del proyecto The Landmark Reserve y The Landmark Guadalajara, ofrecemos departamentos tipo loft de una sola recámara y están pensados para personas que viajan mucho por trabajo, que se quedan una noche o dos y tienen un lugar para descansar con un buen confort. También tenemos departamentos de hasta 300 metros cuadrados de tres recámaras para otro tipo de perfil que buscan llevar a su familia”.

Martínez indica que tanto la vivienda de lujo como la vivienda social representan un área de oportunidad para los desarrolladores inmobiliarios en México. “Ahora en México existen conceptos que antes solo se podían ver en Miami o Europa. Una zona como Guadalajara ha atraído a inversionistas canadienses, europeos y estadounidenses. En realidad esto solamente es un ejemplo de lo que está pasando en otros estados del país, y si se conjuga con el valor del dólar se vuelve una gran oportunidad para invertir en México. Asimismo, el desarrollo industrial favorecerá que incremente la demanda de vivienda social. Las personas deben tener su residencia cerca de donde laboran porque mejora su calidad de vida y también por seguridad”.

Ciudades mexicanas atractivas para la compra y renta de vivienda

La demanda de vivienda se registra en toda la República Mexicana, particularmente en el norte y el sureste.

“Actualmente se demanda vivienda en todo el país, pero donde hay más demanda es en los estados del sureste porque son los menos atendidos. Yucatán está creciendo mucho y está aumentando el costo de la vivienda, aunque no al ritmo que se incrementa en las zonas desarrolladas. En Nuevo León, que es de los estados más potentes en tema industrial, hay mucha demanda de vivienda pero también muchos desarrollos. En el norte el costo de la tierra es un poco más alto, por lo que hace que la vivienda sea un poco más cara, pero sigue estando en un rango considerable”, refiere Víctor Rosales.

El consejero empresarial del CCE puntualiza que Nuevo León, Baja California Sur, Yucatán, Chiapas y Oaxaca están apostando por el tema de cómo detonar vivienda social y para la comunidad.

Alejandro García del Río informa que de acuerdo con datos de la plataforma Inmuebles24, el Estado con mayor número de búsquedas de vivienda es la Ciudad de México (CDMX), seguido por Jalisco, Estado de México, Nuevo León, Querétaro, Yucatán, Quintana Roo, Morelos, Puebla y Veracruz.

“Todo tipo de viviendas son necesarias en distintas zonas y entidades. Por ejemplo, ahora se está viendo una alta demanda de vivienda en Yucatán y Querétaro, que son estados que ofrecen un elevado nivel de vida y buenos servicios y están registrando mucho desarrollo industrial (Querétaro, Nuevo León y Jalisco) o de turismo (Yucatán y Quintana Roo). Hay estados como Quintana Roo donde se registró un elevado interés por los desarrollos de lujo, aun durante la pandemia”, puntualiza el director Comercial y Marketing de Inmuebles24.

De acuerdo con datos de Inmuebles24, la mayor parte de la búsqueda (67.3 por ciento) se concentra en la renta. “Bajo la tesis de oferta demanda, todo tipo de viviendas debería mostrar un incremento en interés”, agrega García del Río.

Por lo que se refiere a la demanda de vivienda de lujo, el CMO de Grupo Financiero GFA refiere que las ciudades con mayor crecimiento son Los Cabos, Tijuana, Chihuahua, Monterrey, Querétaro, Guadalajara, Tulum, Riviera Maya y CDMX, por nombrar algunas. “El 30 por ciento de los inversionistas que están con nosotros son extranjeros. Definitivamente el estilo de vida de canadienses y estadounidenses está evolucionando. Se encuentran en México por el clima, cultura y el nivel de vida, es un lugar muy atractivo para vivir. The Landmark Reserve se ha vuelto un ícono en la ciudad por su arquitectura y concepto. No podría dar una cifra específica pero sí puedo decir que el mercado premium creció un 40 por ciento respecto al año pasado”.

Andrés Martínez agrega que se prevé que en 2024 los incrementos en la vivienda de lujo sean similares al presente año. “Observamos que la plusvalía es de al menos 30 por ciento. La demanda efectiva de venta de inmuebles de este sector puede estar influenciada por diversos factores. La oportunidad de tener un patrimonio en una zona exclusiva es una gran inversión”.

Concluye que Grupo Financiero GFA eligió Zapopan para desarrollar el proyecto The Landmark Reserve y The Landmark Guadalajara porque el estado de Jalisco se ha posicionado como líder nacional en nearshoring, es atractivo para empresas internacionales con planes de reubicarse por las bondades que ofrece la zona geográfica. Estamos listos para recibir a los habitantes que buscan un mejor lugar para vivir y dirigir sus empresas desde este nuevo paraíso empresarial. Además, apostamos por el importante crecimiento en plusvalía y rentabilidad en la zona. En septiembre y octubre de 2024 se entrega la torre The Landmark Reserve por completo”.