En el norte de México crece demanda de espacio industrial

Se estima que las inversiones que están llegando a México atraídas por el nearshoring demandarán más de 2.5 millones de metros cuadrados de espacio industrial a los parques industriales que forman parte de la Mexican Association of Industrial Parks (AMPIP, in Spanish), lo cual también se traducen en aproximadamente 400 empresas de manufactura y logística, así como más de dos millones de empleos, declara Sergio Argüelles, presidente de la AMPIP y presidente de FINSA.

“Tenemos 450 parques industriales identificados de socios de la AMPIP, el resto de los desarrollos que puede haber en el mercado, aunque no necesariamente son parques industriales como tal, pueden ser zonas industriales o corredores industriales, pero que no cumplen con la categoría de parque industrial. De hecho, recientemente concluimos con la actualización de la Norma Mexicana de Parques Industriales que pronto será publicada, en donde se establecen criterios muy claros para evaluar los parques industriales, tales como infraestructura, cuidado al medio ambiente, compromiso social, administración y seguridad interna”, agrega el también CEO de FINSA.

Añade que la demanda más fuerte de espacio industrial se da actualmente en el norte de México, en Baja California, Chihuahua, Coahuila y Nuevo León. “Estos cuatro estados recibieron el 82 por ciento de la absorción por nearshoring en el primer semestre de 2023. Tenemos un pipeline de empresas interesadas que llegan directo con la AMPIP en búsqueda de naves industriales y parques industriales, que tan solo del 22 de enero al 23 de agosto de este año asciende a tres millones de metros cuadrados”.

Actualmente la AMPIP tiene identificados 50 parques industriales en construcción en mercados primarios (norte de México, Centro y Bajío), lo que equivale a casi 1,964 hectáreas en 2022 y 2023. “Podemos esperar una cantidad similar en 2025, es decir, por lo menos 3,800 hectáreas más entre 2023 y 2025. Si esto se traduce a metros cuadrados de superficie son casi ocho millones de metros cuadrados de naves industriales de nuevo inventario. El desarrollo de un parque se lleva en un estimado de 18 a 24 meses”, refiere Sergio Argüelles.

Respecto al tipo de naves industriales que son demandadas por los arrendatarios que están llegando a México, el CEO señala que se trata de proyectos grandes, de espacios de más de 20,000 metros cuadrados para la industria ligera, sin contar con los grandes espacios de almacén requeridos por la industria logística y que han llegado a superar los 100,000 metros cuadrados en un solo techo.

“La construcción de espacios industriales en México debe ser hoy, más que nunca, de primera calidad. La nueva generación de parques industriales debe ofrecer a cualquier sector y en cualquier región la posibilidad de establecer operaciones de manera rápida, sostenible y exitosa, por lo que es básico considerar la disponibilidad de infraestructura de primer nivel para realmente impulsar las operaciones de industria ligera y logística. Se debe contar con buenos servicios, como agua, vías de comunicación, energía, drenaje, y condiciones de seguridad pública”, expresa el presidente de FINSA.

Sergio Reséndez, director general de Colliers en Monterrey, indica que el fenómeno del nearshoring ha acelerado la demanda de espacios industriales. “Hoy tenemos niveles récord de absorción de espacio industrial, por lo tanto, se reflejan mayores transacciones en el sector inmobiliario tanto para desarrolladores como para inversionistas e inmobiliarias como el caso de Colliers. Esta demanda nos permite ser muy selectivos con el tipo de industrias y clientes que se pueden atender en los diferentes ámbitos, nos permite planear un poco mejor porque, aunque tengamos clientes los edificios no se construyen tan rápido, estamos teniendo una falta de producto qué vender, estamos en la parte positiva del mercado y hay clientes en lista de espera que afortunadamente se irán colocando en el transcurso del tiempo”.

El directivo de Colliers agrega que el sector inmobiliario enfocado en el tema industrial está viviendo temas muy positivos y está ayudando a otros sectores como el retail, restaurantes, turismo, espectáculos, vivienda, oficinas, por citar algunos. “Todas las empresas relacionadas con la industria requieren oficinas, además de que fue el mercado que más resintió la desocupación y la disponibilidad de espacio durante la pandemia. Por otro lado, hay sobredemanda de vivienda, necesitamos la construcción de vivienda para todas las personas que están migrando hacia Monterrey en busca de empleo y que son sujetos de un crédito porque son trabajos formales con acceso al Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT) y a diferentes esquemas de financiamiento del sistema bancario”.

Asimismo, Reséndez expone que los estados del norte de México se han beneficiado con el nearshoring, desde Baja California hasta Tamaulipas. “Estados y ciudades cercanas, tales como Torreón, Saltillo, Reynosa, Nuevo Laredo, Matamoros, Tampico, Durango, San Luis Potosí, Chihuahua, Ciudad Juárez, Hermosillo, Nogales, Tijuana, Mexicali, prácticamente las ciudades que ya tenían una vocación industrial hoy están teniendo una absorción. En la zona norte no debemos tener en general más allá del dos por ciento de disponibilidad de todo el inventario, lo que es extremadamente bajo, hay muchas ciudades donde ya está muy cercano a cero, es decir, no hay. La velocidad de la ocupación de los inmuebles no da tiempo para los nuevos que se están construyendo, hay una inversión importante en inmuebles nuevos en el sector industrial, pero se está tomando tiempo para que se construyan, tardan de ocho a 10 meses, por lo tanto, los pocos espacios que están disponibles se rentan muy rápido y eso lo comunicamos a los clientes para que tomen decisiones”.

En México el ritmo de absorción de espacio industrial durante el primer semestre de 2023 fue del 82 por ciento, sin embargo, en el segundo semestre registra una mayor absorción. Los inventarios crecieron 2.86 por ciento en el semestre, cercano a la tasa de crecimiento promedio histórica. Las tasas de disponibilidad aumentaron un 10 por ciento y los alquileres crecieron un 12 por ciento a nivel nacional en términos de dólares, lo que pudo ser impulsado hasta cierto punto por un tipo de cambio más fuerte en los mercados denominados en pesos, según el reporte Mexico Industrial Outlook Mid 2023 de JLL.

Estados atractivos para el nearshoring

Ante la saturación de los estados del norte, Sergio Argüelles subraya que sí existen otros estados atractivos para el desarrollo de parques industriales, tanto la región del Bajío como en el centro de México, ya que continúan siendo muy atractivos y cuentan con cadenas de proveeduría bien integradas, especialmente en el sector automotriz, sector que ha liderado la demanda por nearshoring.

“También existe interés por invertir en el sur de México, vemos un potencial para el desarrollo de la industria logística y, en un mediano a largo plazo, podemos pensar también en manufactura avanzada, centros de investigación y diseño, etcétera. Hay que considerar que los parques industriales son todo un ecosistema: infraestructura, mano de obra disponible, educación, conectividad, etc. Esas condiciones son básicas para que exista apetito de las empresas por invertir en la zona. Creemos que además del genuino deseo de todos por lograr un desarrollo industrial más equitativo deben existir proyectos transversales público-privados que alineen las condiciones idóneas para el desarrollo de parques industriales en todo el país”, enfatiza el presidente de FINSA.

De acuerdo con Grupo Financiero Banco Base, México tiene la oportunidad de sentar las bases para aprovechar al máximo el nearshoring, lo que podría resultar en una inversión extranjera directa de entre 55,000 y 60,000 millones de dólares anuales durante los próximos tres a cinco años, lo que abriría la puerta a una duplicación de las exportaciones no petroleras en tan solo ocho años, impulsando el crecimiento del Producto Interno Bruto (PIB) mexicano en un 3.5 por ciento anual, además de que se generarían más empleos formales, reduciendo la tasa de informalidad en un 50 por ciento.

Sin embargo, el reporte de JLL puntualiza que las mejoras en la regulación gubernamental para promover la oferta necesaria de espacio industrial y aprovechar plenamente la oportunidad del nearshoring no se están produciendo tan rápido como se requiere. “La flexibilidad en la zonificación del suelo, el suministro de agua y las restricciones a la generación y distribución de energía eléctrica están frenando la disponibilidad de espacio en muchos mercados importantes donde la demanda está presente”.